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　　一、导论

　　在中国当下法治建设历程中， 不动产法制的改革完善是理论界和实务界最为关心的热点问题之一。需要承认的是，随着近几年来《宪法》的修订、《物权法》的颁布、《农村土地承包经营法》的颁布、《土地管理法》和《房地产管理法》的修订，我国的不动产法制体系已经初步确立，并随着司法解释的制定、实务判例的累积、学说反思的深入而逐步完善。但是，我国不动产法制依然面临很多理论争议和实践难题，并随着城镇化进程的推进变得更为突出。举例而言，虽然不动产征收法制渐趋完善，但是围绕土地征收征用、房屋拆迁补偿的纠纷也日益增多。现有的土地承包经营制度虽在过去三十年发挥了重要的经济社会功能，却在一定程度上已经滞后于农业产业化的发展需要;地方政府大量依靠“ 出卖土地”增加财政收入，形成了所谓的“ 土地财政”问题，并在很大程度上推动了房价的上涨;为了解决房价过高的问题，地方政府出台了形形色色的“ 房屋限购措施”。这些措施是否正当、是否合理却是没有得到深入追问。毫无疑问，这些实践层面的难题需要理论层面的回应。

　　过去三十年间，中国民法学者对于不动产法制的体系建构贡献甚多。学者们参照异域( 主要是德、日) 不动产法制的立法、判例、学理，并依据中国特殊国情“ 构想”了具有中国特色的不动产法制的“ 理想图景”。这些学说构想最终被立法者采纳并反映在《物权法》等立法中。需要承认，民法学者的努力使得不动产权利体系得以初步确立，不动产法律关系主体之间的权利义务得到合理界定，不动产权利侵害的救济保障亦是得以实现。但是，这种权利体系建构却不足以解决不动产法制全部争议问题，因为它仅是从私权保障的角度考虑不动产权利的确认和保护，却未能防范公权力的滥用可能对不动产私权利的侵害，也未充分考虑不动产制度的“ 顶层设计”是否公正合理的问题。进入21世纪之后，随着不动产争议问题日益热化，越来越多的公法学者也开始关注不动产法制的体系建构问题，并且多从宪法视角讨论了不动产权利的保护问题，这也促进了不动产征收程序的完善、补偿公正的实现等目的。然而，真正立根于法律秩序视角( 或者宪法秩序视角) 全面反思不动产权利体系的研究却是依然缺乏，以至于面对上文提及的诸多问题时依然难以形成“ 共同意见”。在笔者看来，实有必要重新思考不动产权利体系的理论基础和制度建构，以便更好地回应上述理论争议和实践难题。

　　二、不动产权利体系建构的西方经验:以“ 主观权利范式”为核心

　　( 一)“ 主观权利范式”的形成

　　在罗马法时代，虽然土地、房屋等不动产也受到保护，但是并未形成现代意义上的“ 物权”概念，不动产所有者并未被视为现代意义上的权利主体，因为彼时并未出现“ 主观权利”的观念和理论。土地、房屋等不动产受到侵害时，所有者往往通过提起所有权保全之诉、占有回复之诉、所有物返还之诉等保护自己正当利益。在此背景下，调整不动产法律关系的法律规范体系虽已初步具备，但是并未发展出完善的不动产权利体系。换言之，不动产所有者并未被视为现代意义上的“ 所有权人”，所有者的占有、使用、收益、处分等“ 主观权利权能”也未得到理论阐释和体系探讨。这种局面一直延续到中世纪末期。

　　在理性自然法的影响下，中世纪末期部分法学家( 格劳修斯、霍布斯、普芬道夫、洛克等) 试图重构财产法尤其是不动产法制的理论基础和制度结构。在这些法学家看来，人与生俱来享有一些不可剥夺的权利，财产权即是其一。具体到不动产而言，土地、房屋的所有者享有的土地所有权、房屋所有权也是自然权利构成内容，对于这些财产的占有、支配、使用、处分完全可以依据权利主体意愿进行，这些财产本身也是支配主体内在人格的延伸，同时上述权利原则上不可剥夺、不可限制。但是，值得注意的是，这种理解在当时仅是停留于理论著述和学说研讨之中，并未直接影响到成文立法和司法实践。此外，此种基于自然权利视角的主观权利论证更多具有政治哲学意涵，人们往往以其批判旧时代、旧观念，但是并未直接用于罗马法的理论更新和制度重构。

　　启蒙时代的其他哲学家将上述自然权利理念继续发扬光大，财产权作为天赋人权的观念也已逐渐深入人心，这也影响到了大革命时代宪法观念的形塑和宪法文本的构造。法国的《人权宣言》第17条就确认了“ 财产权是人不可侵犯和庄严的权利，任何人的财产不应当被剥夺”，这标志着财产权，特别是不动产权利已经成万博体育亚洲官网官网在亚洲老虎机娱乐坛上赫赫有名的娱乐城,万博体育亚洲官网,万博manbetx网页版是加拿大(CSC)设计顾问公司在中国设立的专业景观工程设计机构,万博体育manbetx官网是一家国际化的真人在线娱乐平台,万博体育亚洲官网官网经过十多年的蓬勃发展,业已成为万博体育亚洲官网极具专业影响力的景观设计机构。为宪法确认的自然权利( 主观权利) 。此后其他欧陆国家的宪法也确认了此项原则。与此同时，这些国家的私法学家也充分接受了自然权利观念的洗礼和熏陶，逐渐尝试从主观权利视角重构不动产法制体系，他们的理论著述和观念见解也影响到了后来民法典的制定。

　　( 二)“ 主观权利范式”的批判

　　进入20世纪之后，随着第二次工业革命的逐步完成，欧陆国家大都从农业化时代进入了工业化时代，“ 主观权利范式”下的不动产权利体系建构也面临一些挑战。首先，在传统范式之下，不动产所有权等权利形态被视为所有者人格的表达和延伸，不动产所有人对于不动产的占有和支配被看作不动产法制的调整重点，但是随着工业化大生产的实现，土地、房屋等不动产的经济功能发生了转变，土地不是仅用于农业生产，房屋也非仅用于家庭居住，这些资源更多的与现代工业、现代商业等紧密的联系在一起。换言之，不动产权利体系构造在一定程度上需要去人格化，不应过分强调财产权利和个人人格之间的紧密关联，而是需要更加重视这些资源的商业利用并在制度上促进交易效率、保障交易安全其次，随着社会国宪法理念的贯彻，土地、房屋等不动产被认为需在一定程度上承担特定社会义务，国家可在特定条件下对土地、房屋等不动产进行征收或征用。这种情况在城市化过程中经常出现，因为城市公共基础设施建设等需要占用大量土地资源，但却在一定程度上改变了不动产权利的绝对性特别是所有权的神圣性。再次，为了更好地规制工业生产、保障交易秩序、维系社会运行，各国政府已不再固守“ 守夜人”的角色而是积极干预社会经济生活，与之相应的是各类管制措施因应而生，这些管制措施在很大程度上也影响到了传统不动产权利的实现和保障，例如土地用途的管制、建筑施工的限制、房屋出租的约束、环境保护的要求等。一些学者( 如法国的狄骥、德国的基尔克) 也敏锐地观察到了这些社会现象的变化，并且据此展开了对“ 主观权利范式”下不动产权利体系的理论批判，他们纷纷强调了不动产应当承担一定的万博体育亚洲官网官网在亚洲老虎机娱乐坛上赫赫有名的娱乐城,万博体育亚洲官网,万博manbetx网页版是加拿大(CSC)设计顾问公司在中国设立的专业景观工程设计机构,万博体育manbetx官网是一家国际化的真人在线娱乐平台,万博体育亚洲官网官网经过十多年的蓬勃发展,业已成为万博体育亚洲官网极具专业影响力的景观设计机构。社会义务，要求不动产的归属利用必须纳入政府的管制框架，并且希望据此重构不动产权利体系和制度结构。

　　( 三)“ 主观权利范式”的重构

　　如前所述，“ 主观权利范式”下的不动产权利体系多由民法学家加以构造，宪法学者对此贡献不多。但是，随着20世纪初宪法理论的逐渐成熟，宪法学家也逐渐开始关注宪政秩序之下不动产权利体系的重构问题。这种理论反思的成果集中体现在1919年颁布的《魏玛宪法》之中，其第153条规定“ 所有权，受宪法之保障。其内容及限制，以法律规定之”、“ 所有权为义务，其使用应同时为公共福利之义务”、“ 公用征收，仅限于裨益公共福利及有法律根据时，始得行之”。与此前的宪法有所不同，《魏玛宪法》已经不再限于从宪法理念层面对财产权进行“ 权利宣示”，而是从宪法制度角度对财产权制度进行“ 制度构造”。此外，《魏玛宪法》明确确认了所有权的公共福利义务，并且具体阐明了财产公用征收的条件，这些内容也是首次出现在宪法文本之中。这在一定程度上也意味着这一时期宪法从“ 纲领宪法”向“ 实质宪法”的转变。

　　与此前的纯粹从民法视角建构不动产权利体系有所不同， 在宪法中明确引入上述条款之后，理论界和实务界就必须从宪法秩序视角重新审视不动产权利体系的构造。不动产所有权人的权利不再是绝对的，公共福利义务的引入使得不动产权利的行使需要更多考虑社会利益的实现，而征收征用制度的确立使得不动产所有者的权利受到更为严重的限制，极端情况下甚至丧失不动产所有权。当然，要求不动产所有者履行社会福利义务特别是对不动产的征收征用并非可以随意为之，而是需要遵循法定的条件和程序。这些约束要件可以视为对不动产权利“ 限制”之“ 限制”。此外，不动产权利体系的安排和不动产法制结构的设计不仅需要考虑是否具有经济效率，而且必须权衡是否影响社会公平。这种视角的观察和思考对于不动产权利体系的构造具有至关重要的意义，因为财产权的保障毕竟只是宪法价值体系的一个部分，它和其他宪法价值( 如自由权、平等权) 的体系性关联和历史性交融构成了不动产权利体系构造的背景环万博体育亚洲官网官网在亚洲老虎机娱乐坛上赫赫有名的娱乐城,万博体育亚洲官网,万博manbetx网页版是加拿大(CSC)设计顾问公司在中国设立的专业景观工程设计机构,万博体育manbetx官网是一家国际化的真人在线娱乐平台,万博体育亚洲官网官网经过十多年的蓬勃发展,业已成为万博体育亚洲官网极具专业影响力的景观设计机构。境和框架制约。但是，在传统的主观权利范式之下此种宪法维度的体系关联并不需要深究。

　　三、不动产权利体系建构的中国问题

　　恰如“ 导论”中所提到的那样，当下围绕不动产权利的争议问题日益增多。虽然理论界和实务界也针对问题提出了各种解决方案，但是并未形成逻辑自洽、体系完善的理论框架和制度结构。这就导致不动产法制所遭遇的各种实践难题也难以得到有效解决。在此背景下，有必要深入思考为何会出现这种局面并且应该寻找到解决上述难题的根本方法。

　　毫无疑问，近几年来社会转型的加速，特别是工业化、城市化、农业产业化的推进是不动产法制面临挑战的直接原因。实际上，土地的征收征用、房屋的拆迁补偿、城市房产的限购、土地财政的出现、农地的规模化经营、农地的商业化运用( 入股、抵押等) 等问题均和工业化、城市化、产业化的迅速推进密切相关。与西方国家缓慢的城市化过程相比，我国的城市化速度相对较快，而且较为集中的发生在改革开放以来的三十多年时间。更为重要的是，这些问题也发生在我国从计划经济向市场经济的转型过程中。换言之，这种经济转轨和社会转型的过程本来就是一场伟大的尝试，并未提前预设好各种“ 行动准则”。因此，对于工业化、城市化给不动产利用带来的变化我国既有法律体系也是缺乏完善规则应对。在某种程度上可以说，社会剧烈转型背景下不动产权利保护出现各种问题的出现有其必然性。

　　更加值得注意的是，我国( 在西方法治意义上) 的不动产权利体系塑造和法制构建始于清末移植西方法律制度，迄今也不过百年光景。尽管在规范层面、形式层面不动产权利体系构造已和西方国家特别是欧陆国家有所相似，但在体系层面、实质层面依然存在很大差距。上文对于欧陆国家不动产法制发展历史的简要介绍表明，不动产权利体系构造经历了若干阶段，从被视为纯粹的“ 主观权利”到经受各种视角的批判，再到被整合入“ 宪法秩序体系”进而被认定为具有基本权利属性的“ 主观权利”，不动产权利特别是不动产所有权的权利基础、权利内容、权利强度、防御对象、救济方式等均发生了较为明显的变化。但是，这种体系变迁并非“ 任意妄为”，而是与特定时代背景的经济社会发展水平相适应。当下我国的不动产法律规范体系虽已基本确立，但是从理论视角对不动产权利的理解依然不够深入，欠缺历史维度的完整反思、体系视角的全面认知。私法学者、公法学者对于不动产权利的体系构成、实现方式等问题依然处于各说各话的境地，却没有依照当下实践需要进行超越部门法学科限制的整合性思考。

　　但是，介绍异域法制并非要求我们简单模仿或者刻意移植，其他国家的历史经验只能供我们参考借鉴。实际上，中国的不动产法制体系所面临的变革难题更为复杂，不动产权利体系的建构不仅面临社会剧烈转型的制度背景，而且存在理论基础欠缺的尴尬处境。在这种背景下，我们有必要参照异域经验重新梳理不动产权利体系建构的“ 中国问题”。

　　( 一) 不动产权利体系的“ 宪法理想图景”

　　讨论当代中国不动产权利体系问题，首先需要分析当代中国宪法对于财产法秩序所描绘的“ 理想图景”。换言之，既不能局限于私法视野的制度讨论，也不能拘泥于公法维度的问题研究，中国不动产权利体系建构理想图景已经内化于宪法秩序之中，因此必须回归宪法框架之下加以阐释。这是理论研讨得以展开的基础，也是具体问题可能解决的条件。

　　值得注意的是，当代宪法理论对于宪法秩序的理解多有分歧。笔者需要强调的是，有必要从实质意义上理解宪法秩序上不动产权利体系的构成，也即尊重宪法规范的文义约束但不拘泥于宪法条款的文字表达，而是从宪法价值、宪法原则、宪法规范的整体视角理解不动产权利的体系结构。换言之，由于最近三十多年经济社会转型较快，我国的不动产制度受到经济改革、社会发展影响较大，也经历了较大的变化。有关不动产权利体系构造的宪法规范虽然变动较多，但也可以视为一个统一的整体，对于这些宪法规范的分析阐释不能“ 切割分裂”，而是必须历史性地、体系性地审视其价值基础、理念变迁、内容构成。

　　结语

　　从上文的论述可以看出，中国当下不动产法制体系建构面临的问题较为复杂，不动产权利制度保障遭遇的挑战颇为严峻。若想正确解决这些问题，必须正视中国法语境下相应制度的复杂性，尤其应当重视经济社会转型带来的挑战和法律传统缺失引发的问题。笔者的研究发现，西方国家尤其是欧陆国家在处理不动产权利保障问题上积累了丰富的经验，尤其是通过合宪性控制制度去调整社会发展变迁和( 不动产) 法制体系建构之间紧张关系的做法更是值得我们借鉴。当然，异域经验仅有有限的借鉴意义，我们必须依据当下国情建构具有中国特色的不动产法制体系并且形成结构完善、体系开放的不动产权利体系，进而使得不动产归属利用制度能够适应中国经济发展、社会转型的需要。

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